해외 사무실 임차료가 나중에 정해지면 리스회계로 잡아야 할까? (IFRS 1116호 문단9)

해외에 사무실이나 직원 숙소를 마련하는 스타트업이 늘면서, 임차 계약을 리스로 회계처리해야 하는지 묻는 질문이 많아지고 있습니다. 특히 정부기관 지원사업을 통해 염가 조건으로 빌리면서 임차료가 계약 시점에 정해지지 않은 경우, 사용권자산과 리스부채를 언제·얼마로 잡아야 하는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

리스는 통제권 이전만이 아니라 대가와 교환이라는 두 요건을 모두 충족해야 성립합니다(IFRS 1116호 문단9). 공간 사용은 2023년 9월부터 가능했더라도, 임차료를 알 수 없었던 개시 시점에는 리스로 측정하기 어렵습니다. 임차료가 확정되는 2024년 1월 시점부터 리스회계처리 가능 여부를 다시 판단하며, 임차료가 사실상 고정이 아닌 변동 금액이라면 비용처리 방안도 함께 검토됩니다.

중진공 통한 해외 사무실 2년 임차, 무엇이 문제였나

질문을 주신 회사는 중소벤처기업진흥공단을 통해 해외 사무실을 염가 조건으로 빌려 쓰고 있었습니다. 계약 상대방은 중진공이고, 계약 기간은 2년(2023.9~2025.9)으로 분명했습니다. 문제는 임차료였습니다. 계약서에는 "분기별로 입주사별 차등 부과한다"는 문구만 있을 뿐, 구체적인 임차료 금액은 계약 시점에 적혀 있지 않았습니다.

즉 공간은 2023년 9월부터 쓰고 있는데, 그 대가가 얼마인지는 모르는 상태였던 것입니다. 실제로 분기 임차료가 산출되어 청구된 시점은 2024년 1월경이었습니다. 담당자 입장에서는 "2년치 임차료가 확정되어야 상각 스케줄을 짤 수 있는데, 금액이 없으니 어떻게 회계처리해야 하나"라는 고민이 생깁니다.

사용권자산과 리스부채는 결국 미래에 낼 돈을 현재가치로 환산해 잡는 것인데, 그 '낼 돈'이 비어 있으니 계산식 자체가 성립하지 않는 셈입니다. 바로 이 점이 실무에서 판단을 어렵게 만드는 출발점입니다.

공간은 쓰는데 금액은 모를 때, 판단이 엇갈리는 이유

이 사례가 어려운 이유는 리스 판단의 두 축이 서로 다른 시점에 충족되기 때문입니다. 하나는 식별되는 자산을 통제할 권리가 있느냐이고, 다른 하나는 그 대가를 측정할 수 있느냐입니다. 사용통제권만 보면 2023년 9월부터 충분히 존재합니다. 회사가 실제로 그 사무실을 점유하고 사용하고 있기 때문입니다.

그런데 리스부채를 인식하려면 앞으로 낼 임차료가 사실상 고정적으로 파악되어야 합니다. 금액을 모르면 현재가치로 환산할 수가 없습니다. 바로 이 지점에서 실무 판단이 갈립니다. 아래 표로 두 가지 관점을 정리했습니다.

근거: K-IFRS 제1116호 문단9(리스의 정의) · 문단22(리스개시일 인식). 위 표의 일부 수치는 설명을 위한 가상의 예시입니다.

IFRS 1116호 문단9가 말하는 리스의 정의와 개시 시점

K-IFRS 제1116호 문단9는 리스를 이렇게 정의합니다. "계약에서 대가와 교환하여, 식별되는 자산의 사용 통제권을 일정 기간 이전하게 한다면 그 계약은 리스이거나 리스를 포함한다." 핵심 단어는 '대가와 교환하여'입니다. 통제권 이전만으로는 부족하고, 그에 상응하는 대가가 함께 있어야 리스의 정의를 충족합니다.

견해 1 — 대가 확정 시점부터 리스 인식

한 전문가는 "리스개시일에 대가를 측정할 수 없으므로 개시 시점에는 리스로 처리하기 어렵다"고 보았습니다. 다만 임차료를 알 수 없는 사정이 일반적이지 않으므로, 왜 모르는지에 대한 근거를 명확히 문서로 남겨둘 필요가 있다고 덧붙였습니다. 그리고 임차료를 알 수 있게 되는 2024년 1월 시점부터는 리스회계처리가 가능할 수 있다고 보았습니다.

견해 2 — 변동이면 비용처리

또 다른 전문가는 보다 보수적으로, 향후 임차료가 사실상 고정적으로 파악되지 않는다면 리스부채 산정 자체가 불가능하므로 운용리스처럼 그때그때 발생하는 비용으로 처리하는 방안을 제시했습니다. 두 견해 모두 "금액을 측정할 수 있느냐"를 분기점으로 삼고 있다는 점은 같습니다.

결산 전에 챙겨둘 임차 계약 점검 순서

실무에서는 먼저 계약서에서 대가가 언제 확정되는지를 확인하고, 그 시점을 기준으로 리스 인식 여부와 시점을 판단하면 정리가 쉽습니다. 예를 들어 가상의 숫자로, 2024년 1월에 분기 임차료가 분기당 300만원(가정)으로 확정되어 남은 기간 사실상 고정으로 청구된다면, 그 시점부터 잔여 기간에 대한 리스부채와 사용권자산을 인식하는 흐름을 검토할 수 있습니다.

반대로 매 분기 정산 금액이 들쭉날쭉해 사실상 고정으로 보기 어렵다면, 발생한 임차료를 그 기간의 비용으로 처리하는 방향이 합리적일 수 있습니다. 중요한 것은 어느 쪽을 택하든 그 판단의 근거를 결산 자료로 남겨두는 것입니다. 임차료를 개시 시점에 알 수 없었다는 사정 자체가 일반적이지 않으므로, 감사나 외부 검토 과정에서 충분히 설명할 수 있도록 계약 구조와 청구 내역을 함께 보관해 두어야 합니다.

정리해보면

리스는 '통제권 이전'만이 아니라 '대가와 교환'이라는 두 요건을 모두 충족해야 성립합니다(IFRS 1116호 문단9). 공간 사용은 2023년 9월부터 가능했더라도, 임차료를 알 수 없었던 개시 시점에는 리스로 측정하기 어렵고, 임차료가 확정되는 2024년 1월 시점부터 리스회계처리 가능 여부를 다시 판단할 수 있습니다. 만약 임차료가 사실상 고정이 아니라 그때그때 정산되는 변동 금액이라면 리스부채 산정이 어려워 비용처리 방안도 검토됩니다. 어느 방안을 택하든 대가를 모를 수밖에 없었던 근거를 결산 자료로 남겨두는 것이 핵심입니다.

— 계약서에 임차료(대가) 금액 또는 산정식이 명시되어 있는지, 언제 확정되는지 확인하기

— 사용통제권 이전 시점(공간 사용 개시일)과 대가 확정 시점이 서로 다른지 비교하기

— 분기 임차료가 사실상 고정인지, 매번 정산되는 변동 금액인지 구분하기

— 대가를 개시 시점에 알 수 없었던 이유를 문서·메일·계약 부속서류로 근거 확보하기

— 대가 확정 시점부터 잔여 기간 기준으로 리스부채·사용권자산 인식 여부를 전문가와 재검토하기

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