IFRS 18 임대수익 범주, 건물 일부 임대와 전대리스 변동리스료는 영업이익에 남을까?

건물 전체가 유형자산이라면, 다수 위원은 건물 전체를 하나의 자산으로 보고 판단해야 한다고 봤습니다. 그래서 일부 임대료도 영업 범주에 남습니다. 전대리스의 변동리스료(실적에 따라 달라지는 임차료)도 다수 위원이 영업 범주를 지지했습니다.

건물 전체가 유형자산이라면, 다수 위원은 건물 전체를 하나의 자산으로 보고 판단해야 한다고 봤습니다. 그래서 일부 임대료도 영업 범주에 남습니다. 전대리스의 변동리스료(실적에 따라 달라지는 임차료)도 다수 위원이 영업 범주를 지지했습니다.

손익 범주와 투자부동산

제1118호는 손익계산서의 수익과 비용을 영업, 투자, 재무, 법인세, 중단영업 다섯 범주로 나눕니다(문단 47). 그리고 영업손익을 중간합계로 반드시 표시하게 합니다(문단 69). 이 기준서는 2027년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용하고, 조기 적용도 허용합니다(문단 C1). IFRS 재단이 공개한 IFRS 18 원문도 2027년 1월 1일 이후 시작하는 연차 보고기간부터 적용한다고 밝히고 있습니다.

핵심은 영업 범주가 "나머지 전부"라는 점입니다. 다른 범주로 분류되지 않는 수익과 비용은 모두 영업 범주입니다(문단 52). 투자 범주는 정해진 자산에서 생긴 손익만 받습니다. 관계기업 등에 대한 투자자산, 현금및현금성자산, 그리고 '개별적으로 그리고 기업의 다른 자원과 대부분 독립적으로 수익을 창출하는 기타 자산'입니다(문단 53). 쉽게 말해 혼자서 돈을 버는 자산의 자리입니다.

부록 B 문단이 이 선을 구체적으로 긋습니다. 투자부동산과 그 임대료 수취채권은 혼자 돈을 버는 자산의 예로 들려 있습니다(문단 B46⑵). 그런 자산의 임대 수익, 감가상각비, 손상차손은 투자 범주로 갑니다(문단 B47). 반면 재화나 용역을 만들려고 다른 자산과 결합해 쓰는 유형자산은 혼자 돈을 버는 자산이 아닙니다(문단 B48⑴). 그 손익은 영업 범주입니다(문단 B49).

부동산 투자가 주된 사업활동인 회사는 그 손익을 영업 범주로 분류합니다(문단 58). 일반기업회계기준을 쓰는 비상장 스타트업에는 제1118호가 직접 적용되지 않습니다.

건물 일부 임대의 판단 단위

먼저 볼 기준은 제1040호 '투자부동산' 문단 10입니다. 건물 일부는 임대용이고 나머지는 직접 쓰는 경우입니다. 부분별로 따로 팔거나 금융리스로 줄 수 있으면 나눠서 회계처리합니다. 따로 팔 수 없다면 직접 쓰는 부분이 경미할 때만 건물 전체가 투자부동산이 됩니다. 그렇지 않으면 건물 전체가 유형자산입니다.

쟁점은 임대 부분만 떼어 "혼자 돈을 버는 자산"인지 볼 수 있느냐였습니다. 다수 위원은 할 수 없다는 쪽(갑설)이었습니다. 문단 53⑶은 개별 수익이나 현금흐름이 아니라 자산을 기준으로 판단한다는 이유입니다. 임대 부분을 따로 회계처리하지 않았다면 건물 전체가 판단 대상이고, 그 건물은 이미 본업에 쓰이고 있습니다. 한 몸인 건물의 한 귀퉁이에서 임대료가 나온다고 건물이 투자 자산으로 바뀌지는 않는다는 것입니다.

일부 위원은 반대 의견(을설)을 냈습니다. 판단 단위는 회계처리 단위가 아니라 수익을 내는 자산 단위로 봐야 한다는 의견입니다. 비슷한 임대활동인데 투자부동산이냐 유형자산이냐에 따라 범주가 달라지는 것이 맞는지도 물었습니다. 임대 부분을 별도 자산으로 본다고 해도, 사례별로 문단 53⑶ 충족 여부에 대한 의견이 나뉘었습니다. 한 위원은 쇼핑몰 일부를 영화관에 빌려준 경우처럼 임대하지 않았다면 직접 운영했을 시설이면 영업 범주로 볼 수 있다고 했습니다.

전대리스 변동리스료의 범주

제1116호 '리스'에 따르면 고정리스료는 리스부채 측정치에 들어갑니다. 변동리스료 중 지수나 요율에 연동되는 것은 리스부채에 들어가지만(문단 27⑵), 이 사례처럼 임대수익(실적)에 연동되는 변동리스료는 리스부채 측정치에 포함되지 않습니다. 이런 금액은 그 사건이 생기는 기간에 당기손익으로 인식합니다(문단 38, 다른 자산의 장부금액에 포함되는 원가는 제외). TF 사례의 회사는 전대리스를 운용리스로 분류하고, 상위리스에서 생긴 사용권자산을 투자부동산으로 회계처리했습니다. 전대로 받는 리스료 수익은 투자 범주로 분류했습니다. 남은 질문은 비용으로 잡은 변동리스료의 범주였습니다.

TF 다수 의견은 변동리스료가 문단 54의 자산 수익, 최초·후속 측정 손익, 취득·처분 증분원가에 해당하지 않으므로 문단 52에 따라 영업 범주라는 것입니다. 소수 위원은 임대수익과 직접 대응하는 비용이므로 투자 범주를 지지했습니다.

정리하면 같은 전대 거래 안에서도 리스료 수익은 투자 범주, 변동리스료 비용은 영업 범주로 갈릴 수 있습니다. 한 거래의 수익과 비용이 손익계산서의 다른 줄에 앉는 셈이니, 주석 설명을 미리 준비해 두는 편이 좋습니다.

정리해보면

TF 논의 내용은 회계기준원 담당 연구원이 참고 목적으로 정리한 자료입니다. 공식 질의회신이 아니므로 회사 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

건물 전체가 유형자산이라는 전제와 주된 사업활동 예외를 함께 확인해야 합니다. 임대수익 범주와 전대리스 회계처리 검토가 필요하다면 창의회계법인 홈페이지를 방문해 주세요. https://changeui.co.kr

—건물 전체가 유형자산이라면, 다수 위원은 건물 전체를 하나의 자산으로 보고 판단해야 한다고 봤습니다. 그래서 일부 임대료도 영업 범주에 남습니다. 전대리스의 변동리스료(실적에 따라 달라지는 임차료)도 다수 위원이 영업 범주를 지지했습니다.

—같은 임대수익이라도 범주는 그 수익을 낳는 자산에 따라 갈립니다. 투자부동산(임대수익이나 시세차익을 얻으려고 보유하는 부동산)에서 생기는 임대수익은 원칙적으로 투자 범주입니다. 결국 출발점은 "그 건물이 장부에 무엇으로 올라 있느냐"입니다.

—TF 논의 내용은 회계기준원 담당 연구원이 참고 목적으로 정리한 자료입니다. 공식 질의회신이 아니므로 회사 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

창의회계법인은 스타트업과 중소기업을 위한 회계감사·세무 자문·M&A·IPO·밸류업 전문 회계법인입니다. 성장 단계별 맞춤 재무 전략 설계부터 실행까지, 함께 갑니다.