인테리어 하라고 3개월 공짜로 준 사무실, 그날부터 리스가 시작됩니다

임대료를 처음 내는 날이 리스개시일일까요, 열쇠를 받아 인테리어를 시작한 날이 리스개시일일까요. 한국회계기준원 신속처리질의는 렌트프리 기간 시작일이 리스개시일이라고 답했습니다. 판단 하나로 리스기간이 3개월 달라지고 사용권자산과 매달 잡히는 비용이 함께 움직입니다.

리스개시일은 리스제공자가 기초자산을 사용할 수 있게 하는 날입니다(K-IFRS 제1116호 부록A). 렌트프리 시작일부터 사무실에 들어가 인테리어를 할 수 있었다면 그날이 리스개시일이고, 리스기간에는 리스료를 면제받는 기간도 포함됩니다(문단 B36). 다만 리스료 총액과 지급 횟수는 늘지 않고, 할인의 기준 시점과 상각 개월 수만 달라집니다. 가정 예시로 보면 렌트프리 3개월 동안 현금유출은 0원인데 비용은 2,805만 원이 잡힙니다.

열쇠는 1월에 받았는데 임대료는 4월부터 냅니다

사무실을 얻을 때 임대인이 인테리어 기간이라며 처음 석 달 임대료를 받지 않겠다고 하는 경우가 많습니다. 반가운 조건이지만 회계팀에서는 질문이 나옵니다. 리스는 임대료를 처음 내는 4개월 차부터일까요, 열쇠를 받은 첫날부터일까요. 이 판단 하나로 리스기간이 3개월, 사용권자산과 월 비용이 함께 달라집니다.

쟁점은 단순합니다. 리스료 부과 전에 렌트프리 기간이 있는 계약에서 리스개시일을 리스료가 부과되는 날로 볼지, 렌트프리 시작일로 볼지입니다. 렌트프리는 임차인의 인테리어를 위해 임대료를 면제해 주는 기간입니다.

숫자를 붙여 보겠습니다. X1년 1월 1일에 사무실을 인도받아 인테리어를 시작했고 1~3월은 임대료가 면제됩니다. 4월부터 27개월 차까지 24개월간 매월 말 1,000만 원을 지급하고, 증분차입이자율은 연 6%(월 0.5%)입니다. 금액은 모두 가정 예시입니다. 흔한 처리는 24개월을 리스기간으로 보고 4월 1일에 시작한다고 보는 것인데, 기준서는 다르게 봅니다.

기준서가 보는 것은 청구서가 아니라 언제부터 쓸 수 있었나입니다

K-IFRS 제1116호 부록A는 리스개시일을 리스제공자가 기초자산을 사용할 수 있게 하는 날로 정의합니다. 돈을 언제 받는지가 아니라 자산을 언제 쓸 수 있게 해 줬는지가 기준입니다. 인테리어도 그 공간을 사용하는 행위이므로 1월 1일이 리스개시일입니다.

이어서 문단 B36이 쐐기를 박습니다. 리스기간은 리스개시일에 시작되고, 리스료를 면제해 주는 기간이 있다면 그 기간도 포함한다는 것입니다. 회계기준원 회신도 같습니다. 렌트프리 시작일부터 임차자산을 쓸 수 있다면 그날을 리스개시일로 본다는 것입니다.

오해를 하나 정리하겠습니다. 리스기간이 27개월이 된다고 리스료가 27개월분으로 늘지는 않습니다. 리스료는 여전히 24회, 총 2억 4,000만 원입니다. 달라지는 것은 그 24회를 언제 기준으로 할인하고 몇 개월에 걸쳐 상각하느냐입니다. 다만 이 회신은 신속처리질의로, 연구원 개인 견해라는 한계를 회신문이 밝히고 있습니다.

근거: K-IFRS 제1116호 부록A · 문단 B36 · 한국회계기준원 K-IFRS 신속처리질의(회신일 2022.11.18., 공개일 2023.12.27.) (금액은 설명용 가정 예시)

가정 예시로 보면 현금 한 푼 안 나간 석 달에 비용 2,805만 원이 잡힙니다

가정 예시를 재무제표에 얹어 봅니다. 리스부채는 남은 리스료를 개시일 현재가치로 할인한 금액입니다. 24회를 월 0.5%로 할인하면 4월 1일 기준 2억 2,563만 원인데, 개시일이 3개월 앞서 더 할인하면 2억 2,228만 원이 됩니다. 사용권자산도 같습니다.

렌트프리 3개월 — 낼 돈은 없지만 회계처리는 멈추지 않습니다

감가상각비는 2억 2,228만 원 ÷ 27개월 = 월 823만 원, 3개월치 2,470만 원입니다. 이자비용은 지급이 없어 잔액이 불어나며 3개월간 335만 원이 쌓입니다. 합계 2,805만 원이 손익에 잡히는데 현금유출은 0원입니다.

그 결과 X1년 1분기 세전이익은 2,805만 원 감소합니다. 상각비는 영업이익 단계에서, 이자비용은 영업외에서 빠집니다. 사용권자산과 리스부채가 새로 올라오므로 부채비율도 올라갑니다.

세무 효과 — 회계 비용과 손금이 어긋납니다

세법은 다르게 봅니다. 운용리스로 분류되면 손금은 실제 지급한 임차료 기준이라 렌트프리 기간에는 손금이 0원입니다. 회계상 비용 2,805만 원은 손금불산입(유보)으로 조정돼 이연법인세자산이 생깁니다. 과세표준 2억 원 초과 200억 원 이하 구간(법인세율 20%에 지방소득세를 더한 22%, 2026년 기준)의 흑자 법인이라면 이연법인세자산은 617만 원, 당기순이익 감소액은 2,188만 원입니다. 이 유보는 이후 임차료를 낼 때 풀립니다.

임차계약서에 서명하기 전 확인할 것들

이 문제는 대개 결산이나 첫 외부감사에서 드러납니다. 계약을 임대료 청구일 기준으로 등록해 두면 리스기간이 3개월 짧게 잡히고 사용권자산과 상각비가 어긋난 채 분기가 지나갑니다. 계약서에서 인도일(입주 가능일)과 임대료 최초 부과일을 찾아 앞의 날짜를 개시일로 잡고, 렌트프리를 포함해 개월 수를 다시 세되 리스료 횟수는 늘리지 않습니다. 상각기간도 같은 기준으로 맞춥니다.

이 회신은 리스개시일이 언제인가에 대한 답입니다. 렌트프리를 리스 인센티브로 보아 사용권자산에서 차감할지, 인테리어 공사비를 어디에 넣을지는 별개의 논점이므로 이 회신을 그 답으로 쓰면 안 됩니다.

정리해보면

리스개시일은 기초자산을 사용할 수 있게 하는 날이므로 렌트프리 시작일부터 쓸 수 있었다면 그날이 개시일입니다(부록A). 리스기간에는 면제 기간도 포함되지만(문단 B36) 리스료 총액과 지급 횟수는 늘지 않습니다.

가정 예시로 보면 사용권자산과 리스부채는 2억 2,228만 원, 월 상각비는 823만 원, 렌트프리 3개월간 현금유출은 0원인데 비용은 2,805만 원입니다. 세무상 차이는 유보로 조정되어 22% 가정 시 이연법인세자산 617만 원이 인식됩니다. 근거 회신은 한국회계기준원 신속처리질의(2022.11.18.)로 연구원 개인 견해라는 한계가 있어 사안별 검토가 필요합니다. 리스 판정과 세무조정은 결국 계약서의 인도일 한 줄에서 갈립니다.

— 리스개시일은 기초자산을 사용할 수 있게 하는 날이므로, 렌트프리 시작일부터 쓸 수 있었다면 그날이 개시일이다(K-IFRS 제1116호 부록A)

— 리스기간에는 리스료를 면제해 주는 기간도 포함된다(문단 B36). 다만 리스료 총액과 지급 횟수는 늘어나지 않는다

— 가정 예시(렌트프리 3개월 + 24개월 × 월 1,000만 원, 연 6%)로 보면 사용권자산·리스부채는 2억 2,228만 원, 월 상각비는 823만 원이다

— 렌트프리 3개월간 현금유출은 0원이지만 상각비 2,470만 원과 이자비용 335만 원, 합계 2,805만 원이 손익에 잡힌다(가정 예시)

— 세무상 손금은 실제 지급 임차료 기준이라 그 차이는 유보로 조정된다. 22% 가정 시 이연법인세자산 617만 원, 당기순이익 감소 2,188만 원

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