한도는 올라가는데 공제액은 줄어듭니다 — 가업상속공제 토지 범위 축소

2026년 세제개편안은 가업상속공제 한도를 경영연수 × 20억 원으로 확대했습니다. 그런데 공제대상 토지 범위가 함께 좁아져, 부지가 넓은 제조업 가업은 세부담이 오히려 늘어납니다. 공제액을 정하는 것은 한도가 아니라 가업상속재산의 계산 결과입니다.

2026년 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안(정부안)은 가업상속공제 한도를 피상속인 경영연수 × 20억 원(최대 1,000억 원)으로 넓히는 동시에, 공제대상 토지 범위를 건축물 바닥면적의 3~7배에서 수도권 2배·그 밖의 지역 3배로 좁히고 1㎡당 1,000만 원 단가 한도를 신설합니다. 겸업하는 경우에는 주업종·부업종 매출액으로 안분해 주업종분만 공제됩니다. 바닥면적 2,000㎡·부지 12,000㎡ 경기도 공장 예시에서 상속세는 58억 2,000만 원 늘어납니다. 적용은 2027년 7월 1일 이후 상속이 개시되는 분부터입니다.

한도는 늘어도 공제액은 줄어드는 구조

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안(정부안)의 가업상속공제 개편은 여덟 갈래입니다. 언론이 주로 다룬 것은 공제한도입니다. 지금은 경영기간에 따라 300억·400억·600억 원으로 끊어져 있는데, 개편안은 이를 경영연수 × 20억 원(최대 1,000억 원)으로 바꿉니다.

한도만 보면 확대입니다. 그런데 실제 공제액을 정하는 것은 한도가 아니라 가업상속재산이 얼마로 계산되느냐입니다. 개편안은 이 계산 방식을 토지와 겸업 두 군데에서 조입니다(상증법 시행령 제15조 제8항). 제조업 가업은 자산의 상당 부분이 공장 부지여서, 토지 범위가 줄면 한도 확대분을 넘어서는 손실이 납니다. 두 항목 모두 2027년 7월 1일 이후 상속개시분부터 적용됩니다.

바닥면적의 3~7배에서 2~3배로

토지는 건축물 바닥면적의 일정 배수를 넘으면 비사업용으로 보아 공제 대상에서 빠집니다. 현행 배수는 용도지역별로 3~7배입니다. 개편안은 이를 2~3배로 낮추고 기준도 소재지로 바꿔, 수도권(인구감소지역 제외) 2배·그 밖의 지역 3배로 단순화합니다.

신설 1 — 1㎡당 1,000만 원 단가 한도

배수 안에 들어온 면적이라도 단가가 1㎡당 1,000만 원을 넘으면 1,000만 원까지만 인정됩니다. 지가가 높은 지역의 가업일수록 이 한도에 먼저 걸립니다. 개정이유는 토지에 대한 과도한 지원 합리화입니다.

신설 2 — 겸업 시 매출 안분과 구분경리

지금은 주업종이 공제업종이면 부업종이 아니어도 전체 사업용자산을 공제해 왔습니다. 개편안은 매출액 등으로 안분해 주업종 해당분만 공제하고, 구분경리 의무도 신설합니다. 남는 공장동을 임대하거나 유통 부문을 겸하는 회사가 그대로 걸립니다.

근거: 상속세 및 증여세법 시행령 제15조 제8항 · 같은 법 제18조의2 · 2026년 세제개편안(2026-08-03, 정부안)

부지 12,000㎡ 공장, 상속세가 58억 원 늘어나는 계산

단순화한 예시입니다. 경기도 공업지역 부품 제조사 B사는 피상속인이 28년간 경영했고 공장 바닥면적 2,000㎡, 부지 12,000㎡입니다. 토지 평가액은 1㎡당 300만 원, 나머지 사업용 자산은 150억 원, 총 상속재산 500억 원에 일괄공제 5억 원(상증법 제21조 제1항)만 적용합니다.

현행은 공업지역이라 4배인 8,000㎡까지 인정돼 토지 공제대상 240억 원, 가업상속재산 390억 원입니다. 한도 400억 원 안이라 전액 공제돼 과세표준은 105억 원입니다. 개편안은 수도권이라 4,000㎡까지만 인정돼 토지가 120억 원, 가업상속재산은 270억 원으로 줄어듭니다. 한도는 560억 원으로 늘었지만 공제할 재산이 줄어 과세표준은 225억 원으로 뜁니다.

상증법 제26조 세율에 신고세액공제 3%(제69조)를 반영한 세액은 46억 4,630만 원과 104억 6,630만 원, 차이는 58억 2,000만 원입니다. 한도는 160억 원 늘었는데 공제대상이 120억 원 줄어 세부담이 커졌습니다. 이 세금을 내려면 자산 처분이나 배당이 필요해, 사후관리 요건인 가업용 자산 40% 이상 처분 금지에 걸릴 위험도 커집니다.

단가가 높은 지역은 한 겹이 더 있습니다. 1㎡당 1,500만 원인 4,000㎡ 부지는 평가액 600억 원 중 400억 원만 공제되고, 남은 200억 원에 최고세율이 붙어 세액이 100억 원 늘어납니다.

지금 준비할 수 있는 것과 준비해도 소용없는 것

적용까지 약 1년이 남았지만 상속은 시기를 고를 수 없어 그 전에 처리하자는 접근은 현실적이지 않습니다. 준비의 방향은 다른 곳에 있습니다.

첫째 — 유휴 토지 줄이기

개편안이 겨냥한 것은 바닥면적에 비해 지나치게 넓은 부지입니다. 건축물을 늘려 사업 사용면적을 키우거나 쓰지 않는 부지를 정리해야 합니다. 다만 처분에는 법인세와 지방소득세가 따르므로 총액 비교가 먼저입니다.

둘째 — 겸업 구조 정리

주업종과 부업종의 매출 비율이 곧 공제 비율입니다. 제조 매출 80억 원, 임대 매출 20억 원에 사업용자산 300억 원이면 공제대상은 240억 원으로 60억 원 줄고, 최고세율 구간에서는 세액이 29억 1,000만 원 늘어납니다. 부업종 분리나 비중 조정은 지금부터 검토할 사안입니다.

셋째 — 구분경리 사전 정비

안분을 적용하려면 업종별로 매출과 자산이 갈려 있어야 합니다. 한 장부로 관리해 온 회사는 계정 체계와 원가 배부 기준부터 만들어야 하고, 구분이 없으면 과세관청이 유리한 방식으로 안분할 여지가 커집니다.

반대로 1㎡당 1,000만 원 한도는 회사가 어찌할 수 있는 변수가 아닙니다. 지가가 높은 지역의 가업은 이 한도에 그대로 노출되고 토지를 옮기는 것 말고는 대응 수단이 없어, 공제 확대를 기대하기보다 납부재원과 연부연납(상증법 제71조) 계획을 먼저 세우는 편이 현실적입니다.

정리해보면

개편안은 가업상속공제를 넓히는 동시에 좁힙니다. 예시 B사는 한도가 560억 원으로 커졌음에도 공제액은 270억 원으로 줄고 상속세는 58억 2,000만 원 늘었습니다. 한도 숫자만 보고 판단하면 방향을 잘못 잡습니다. 정부안 단계라 세부 기준은 국회 논의와 시행령 개정에서 확정되지만, 토지와 업종 구성은 하루에 바꿀 수 없어 지금 착수해야 2027년 7월에 맞출 수 있습니다.

—바닥면적·부지 면적 실측 — 개편 후 수도권은 바닥면적의 2배, 그 밖의 지역은 3배까지만 사업용 토지로 인정됩니다.

—1㎡당 평가액 확인 — 1,000만 원을 넘으면 초과분이 공제대상에서 잘리며, 회사가 대응할 수단이 사실상 없습니다.

—주업종·부업종 매출 비율 산출 — 그 비율이 곧 공제 비율입니다. 부업종 매출 20%면 사업용자산 300억 원 중 60억 원이 공제에서 빠집니다.

—업종별 구분경리 체계 구축 — 안분 적용의 전제이며, 구분이 없으면 과세관청 판단에 맡겨집니다.

—사후관리·납부재원 동시 점검 — 세액이 늘면 자산 처분 압력이 커져 가업용 자산 40% 이상 처분 금지 위반 위험도 함께 올라갑니다.

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